Due diligence inmobiliaria antes de comprar una vivienda en España

Comprar una vivienda o cualquier otro inmueble supone asumir un compromiso económico importante.

Antes de entregar una señal, firmar un contrato de arras o acudir a notaría, conviene comprobar la situación jurídica real de la propiedad y detectar cualquier circunstancia que pueda afectar a la operación.

La due diligence inmobiliaria permite realizar esa revisión antes de asumir obligaciones contractuales importantes.

En SP Abogada prestamos asesoramiento jurídico durante el proceso de compraventa de inmuebles en España, tanto a compradores nacionales como extranjeros.

¿Qué es una due diligence inmobiliaria?

Es una revisión jurídica del inmueble y de la documentación relacionada con la compraventa.

El objetivo es comprobar qué se está comprando, quién puede venderlo, qué cargas existen y si hay circunstancias que conviene resolver antes de continuar con la operación.

La revisión concreta dependerá de las características de cada inmueble y de cada compraventa.

¿Qué puede revisarse antes de comprar un inmueble?

Según las características de la operación, el asesoramiento puede incluir:

• estudio de la situación registral del inmueble;
• comprobación de titularidad, cargas, hipotecas y otras afecciones;
• revisión de la situación catastral y detección de posibles discrepancias;
• análisis de la documentación jurídica de la propiedad;
• revisión y negociación de reservas y contratos de arras;
• redacción de contratos de arras y contratos privados de compraventa;
• coordinación con agencia inmobiliaria, entidad bancaria, gestoría, notaría y otros profesionales que intervengan;
• preparación y revisión de documentación relacionada con la financiación hipotecaria;
• resolución de incidencias jurídicas que puedan aparecer antes de la firma;
• revisión de la documentación previa al otorgamiento de la escritura;
• acompañamiento jurídico hasta la finalización de la operación.

No todas estas actuaciones son necesarias en todos los casos.

Dependerá del inmueble, de la documentación disponible y de cómo se haya planteado la operación.

Situación registral del inmueble

Uno de los puntos que puede ser necesario revisar es la información existente en el Registro de la Propiedad.

Entre otras cuestiones, puede comprobarse:

• quién figura como titular del inmueble;
• si existen hipotecas;
• si existen cargas u otras afecciones;
• si la descripción registral coincide con la documentación de la propiedad.

Detectar estas circunstancias antes de firmar permite conocer mejor la situación jurídica del inmueble.

Registro de la Propiedad y Catastro

También puede ser necesario revisar la información catastral y comprobar si existen diferencias entre Catastro, Registro de la Propiedad y la documentación disponible.

Cuando aparecen discrepancias, conviene analizarlas antes de formalizar la compraventa.

Reserva y contrato de arras

Antes de llegar a notaría es frecuente que comprador y vendedor firmen documentos previos.

Puede tratarse de una reserva, un contrato de arras o un contrato privado de compraventa.

Estos documentos pueden establecer obligaciones importantes.

Por eso conviene revisar, entre otras cuestiones:

• el precio;
• las cantidades entregadas;
• los plazos;
• las condiciones de la compraventa;
• las consecuencias previstas si la operación no continúa;
• la situación de la financiación;
• la documentación que debe aportarse antes de la firma.

Cuando resulta necesario, también puede redactarse o negociarse el contrato para adaptarlo a las circunstancias concretas de la operación.

¿Qué ocurre si existe una hipoteca?

La existencia de una hipoteca es una de las circunstancias que puede ser necesario revisar dentro de la operación.

Conviene conocer su situación y coordinar correctamente cómo se va a tratar antes de la firma.

Coordinación con agencia, banco, gestoría y notaría

En una compraventa pueden intervenir distintos profesionales y entidades.

Según el caso, el asesoramiento jurídico puede incluir la coordinación con:

• agencia inmobiliaria;
• entidad bancaria;
• gestoría;
• notaría;
• otros profesionales que participen en la operación.

El objetivo es revisar la documentación y resolver las incidencias jurídicas que puedan aparecer antes de la firma.

Comprar una vivienda en España siendo extranjero

La compra de una propiedad en España desde otro país puede plantear dificultades adicionales.

Pueden intervenir cuestiones relacionadas con el idioma, la documentación, la representación, la financiación y el funcionamiento del Registro de la Propiedad, Catastro, bancos y notarías.

Por eso es especialmente importante que el comprador sepa qué está comprando, qué está firmando y qué cuestiones deben revisarse antes de entregar cantidades importantes.

Acompañamiento hasta notaría

El asesoramiento jurídico puede continuar durante todo el proceso.

Esto puede incluir las primeras negociaciones, la revisión o preparación de contratos, la coordinación de documentación, la resolución de incidencias y la revisión previa a la firma ante notario.

El objetivo es que la operación llegue a esa fase con las cuestiones jurídicas relevantes revisadas.

También asesoramos al vendedor

La revisión anticipada de la documentación también puede ser útil para quien quiere vender un inmueble.

Detectar con tiempo problemas registrales, catastrales, hipotecarios o documentales puede evitar que aparezcan cuando ya existe un comprador o cuando la firma está próxima.

Preparar jurídicamente la operación desde el principio puede facilitar su desarrollo.

¿Cuándo conviene realizar la revisión jurídica?

Lo más útil es hacerlo antes de asumir compromisos importantes.

Por ejemplo, antes de entregar cantidades relevantes, firmar unas arras o aceptar determinadas condiciones contractuales.

Cuanto antes se revise la documentación, más margen existe para detectar incidencias y decidir cómo abordarlas.

Conclusión

Comprar o vender un inmueble no consiste únicamente en firmar una escritura ante notario.

Antes de llegar a ese momento puede ser necesario revisar la situación registral y catastral, las cargas, los contratos, la financiación y la documentación de la operación.

La due diligence inmobiliaria permite analizar previamente estos elementos y conocer mejor la situación jurídica de la compraventa.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una due diligence inmobiliaria?

Es una revisión jurídica previa del inmueble y de la documentación relacionada con la compraventa.

¿Puede revisarse un contrato de arras antes de firmarlo?

Sí. La revisión puede incluir reservas, contratos de arras y contratos privados de compraventa.

¿Se revisan las cargas e hipotecas del inmueble?

Sí. Entre las comprobaciones puede incluirse la titularidad, las cargas, las hipotecas y otras afecciones.

¿Este servicio también es para compradores extranjeros?

Sí. SP Abogada presta asesoramiento a compradores nacionales y extranjeros que realizan operaciones inmobiliarias en España.

¿También puede asesorarse al vendedor?

Sí. La revisión anticipada de la documentación también puede ayudar a preparar jurídicamente una venta.

Nota: Este contenido tiene carácter informativo. Las comprobaciones necesarias dependen de las características concretas del inmueble y de cada operación.